UA: Як точно знайти довгострокове житло. Гайд 2023 року.

Ще одна стаття про пошук житла.

Дісклеймер
Тут все субʼєктивно, багато стереотипів, болю, злості і ниття.

Важливо. Доврострокова квартира - це серйозно, це відповідальність з вашої сторони. Вас чекають великі витрати(фінансові, фізичні та моральні). Подумайте чи воно вам потрібно. Якщо ви не впевнені, що хочете жити тут довго(2-3+ років), то краще дивитись на мебльовані короткострокові варіанти.

Пошук і облаштування - це дуже важко, особливо, якщо робити самому. Краще на таке йти з партнером. Будьте готові пожити декілька місяців в повному хаосі з коробок та розкиданих речей. Неможливо все зробити до переїзду. Ви не знаєте, які меблі вам дійсно треба, а які банально не приїдуть/не будуть готові до часу заселення.

Термінологія

• Тенант - це ви. Тобто людина, що хоче орендувати житло
• Лендлорд - власник житла
• Нойбау - новий будинок: ліфт, хороші вікна, рівні стіни, нема плісняви. Зазвичай досить дорого, і контракт буде обмежений на рік або два
• Альтбау - старий будинок: часто без ліфта, можуть бути погані вікна, та майже точно буде пліснява на стінах(її щедро замалюють білою фарбою перед переглядом, але вона повернеться)
• Кальтмітте - ціна за оренду без опалення
• Варммітте - ціна з опаленням + всілякі додаткові штуки по обслуговуванню території і т.п. Важливо, це все одно будуть не всі комунальні. Електрика буде окремо
• Кауціон - страхова сума. Зазвичай, ціна оренди * 3. Я не знаю, що можна зламати в пустій квартирі на таку суму, але тут так прийнято 🤷
  
  

Що потрібно

Для того, щоб знайти квартиру, вам недостатньо просто грошей, як це буває в Україні або деінде. Тут треба більше - терпіння, вдача, німецький паспорт, а от тільки потім гроші. До того ж гроші не десь зараз на рахунку або в панчосі. Вам потрібен постійний дохід: чим більше, тим краще.
В Німеччині документ, що показує, що у вас будуть гроші протягом якогось часу, краще, ніж гроші в кишені зараз.

Та й це не гарантує успіх.
Будьте готові до того, що ви можете бути в самому низу шкали оцінки тенантів в очах лендлорда. Приклад(чим вище, тим краще):

1. Німецький лікар
2. Німецький пенсіонер
3. Німецька сімʼя з дітьми
4. Просто німець
5. Сімʼя айтішників-експатів з 130к+ доходу на двох
6. Автор статті
7. Студент
8. Діджей-початківець
9. Москаль
10. Москаль-ліберал

Знайдіть своє місце в шкалі

Ну і конкуренція.
Є тисячі людей, що хочуть квартиру Пренслауберзі, 60+ кв.м. за 1200.

Вибір локації в Берліні

Ви, напевно, ще не зрозуміли біль пошуку, або дуже самовпевненні. Носом крутиш? Та хоч будь-де, тільки покличте на перегляд.

Якщо серйозно, то це не так і важливо. Всі гайди люблять розписувати про райони і замальовувавти щось там на карті. Як на мене, це не працює. Берлін дуже різноманітний. Один квартал може бути фенсі з однієї сторони і Gesundbrunnen з іншої. Все дуже відносно. Найкраще - це перед або після перегляду прогулятись по околицях, дослідити, що є поряд, як там транспорт, знайти каву, перекусити.

Ще люблять говорити за рінг (рінгбан, кругова залізниця навколо “центральної” частини міста) і що не варто жити поза рінгом. Також дуже відносно. Є класні райони поза рінгом, а є жахливі місця всередині. Дивіться околиці будинку, будинок і саму квартиру.

На що розраховувати

Головне - це бюджет. В кожного він свій, але майте на увазі формулу:
Ваш дохід / 3 = Максимальний бюджет квартири.
Якщо ціна буде більшою, то в очах лендлорда це буде задорого для вас і вам просто не погодять квартиру. Можливо, вас і покличуть на перегляд, але потім - шанси прямують до нуля.

Як це все працює. Коротко

1. Ви подаєте заявку з анкетою (імʼя, ваш дохід, місце роботи, хто буде жити, домашні тварини, т. п.) на сайті
2. В 50% випадків вам надсилають ще одну анкету, де буде “кастомна” анкета з такими ж полями. Вам треба буде її заповнити і надіслати на мейл. Або це буде сайт ріелтора.
3. Через деякий час вам надсилають запрошення на перегляд.
4. Ви приходите на перегляд. Якщо квартира для вас ок, то надсилаєте пакет документів на пошту ріелтору.
5. Далі вас можуть вибрати як головного кандидата і надсилають контракт.
6. Ви назначаєте зустріч для підпису контракту й отримання ключів.
7. Тільки після цього ви надсилаєте гроші за перший місяць і кауціон (сума може бути розбита на 3 місяці, залежить від контракту). Якщо вас просять гроші раніше - тікайте, це шахрайство.
8. Успіх.
   

А тепер давайте детальніше

Крок 0. Підготуйте документи

1. Mieterselbstauskunft - форма, де буде описано, хто буде проживати і базова інфа про вас.
   Пишіть весь ваш дохід, який можете підтвердити контрактами або іншими документами.
   
   
2. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - підтвердження від поточного лендлорда, що у вас немає боргів за попередню оренду.
   
   Знайдіть форму і надішліть лендлорду. Майте на увазі, що це може зайняти час. Час залежить від часу, поки він заповнить і надішле або від рівня гівняності вашого минулого лендлорда. Він має це заповнити і надіслати вам. Це може бути скан, але краще оригінал на пошту. Якщо він відмовить в цьому, то кажіть, що підете в асоціацію орендарів і в суд. Він має це зробити і якнайшвидше. Це його обовʼязок за законом.
   
   
3. Entgeltabrechnung - виписка за останні 3 місяці про отримання доходу.
   Це можна взяти в роботодавця. В моєму випадку це було 3 листи, де описано нарахування за місяць, скільки пішло на такси, на страховку, а скільки на банк аккаунт. Якщо ви пара, то беріть таке для кожного.
   
   
4. SCHUFA - рейтинг платеспроможності. Шуфа - це компанія, яка проводить пошук інфи про вас і на її основі пише чи ви ок. Це коштує 30 євро у відділенні банку. Якщо хочете заощадити, то раз на рік можна отримати шуфа-лайт безкоштовно, це коротша версія звіту, його достатньо для оренди. Вам потрібна річна передплата на шуфу-лайт. Перший місяць безкоштовний. Після отримання першої шуфи просто скасуйте передплату. “Безкоштовна” шуфа. Потрібен час на її отримання поштою, майте на увазі.

Підготуйте це все, проскануйте і додайте в один PDF. Його будете надсилати потім. Ріелтори хочуть саме один PDF, це важливо. Ріелтор може щось напутати і надіслати лендлорду не все, а він може подумати, що у вас не всі документи. Лендлорду легше просто вибрати іншого тенанта, ніж чекати уточнень від вас, ще й через ріелтора.

Immobilienscout24

Є інші сайти з пошуку оголошень, але цей найпопулярніший.

Більшість оголошень публікуються тут. Є базова версія і преміум. Преміум потрібно купляти точно, бо більшіть оголошень доступні тільки для преміум. Коштує це 30 євро щомісяця. Мінімум на два місяці, що буде достатньо для того, щоб знайти житло. Найкращі 60 євро, що я витратив на квартиру. Рекомендую.

Лайфхак №1.

Immobilienscout24 має інтеграцію з шуфою. Ви за декілька кліків можете отримати шуфу онлайн. Набагато легше й одразу(не потрібно чекати шуфу поштою + анкета для шуфи тут простіша).

Далі заповнюємо по максимуму анкету на Immobilienscout24, робимо там шуфу, додаємо опис себе, робочий контракт. Там є ще додаткові інтеграції з банком, що у вас є гроші і т.п. Я таке робив, але не впевнений, що це хтось дивився колись на стороні ріелтора.

Лайфхак №2

Попросіть chatGPT написати опис себе як класного тенанта, а потім перекладіть це в deepl німецькою. Додайте його в анкету. Так само підготуйте лист для лендлорда, де буде опис вас + кілька слів, що ви дуже раді податись і що це дім вашої мрії. Збережіть цей текст, бо його треба буде додавати кожного разу, коли подаєте заявку (інколи він буде збережений з попереднього разу, а інколи треба буде додавати знову).

Лайфхак №3.

Оголошення закриваються після отримання певної кількості заявок. Для класних квартир за нормальну ціну, це відбувається за 5 - 10 хвилин. Відповідно, вам потрібно податись на квартиру одразу після публікації. Використовуйте телеграм бот для цього - @berlin_apartment_bot. При запуску обираєте бюджет і райони, і одразу після публікації буде зʼявлятись там. Переходите за посиланням і залишаєте заявку одразу після публікації оголошення.

Лайфхак №4.

Встановіть додаток Immobilienscout24. Отримаєте повідомлення в боті про квартиру, клікаєте на посилання і воно відкривається в додатку, там буде збережено ваш акаунт і більшість полів анкети. Додаток + телеграм бот - і ви будете найшвидші тенанти на Дикому Заході.

Якщо вас не кличуть на перегляди, то не сумуйте. Ви обовʼязково знайдете свою квартиру! Моя статистика. За час пошуку ми з дівчиною подали більше 300 заявок. Нас покликали на 10-15 переглядів. Ми отримали 2 пропозиції на оренду. Сумно? Сумно, але це окей. Терпіння тут головне.

Перегляд

Найлегший етап. Не переймайтесь абсолютно. Якщо в Україні на перегляді треба бути найс, вести смолтоки, та завоювати серце господаря, щоб підписати контракт, то тут в 99% випадків це буде ріелтор, який нічого не вирішує. Прийшли, подивились, поставили кілька питань, якщо потрібно, і все. Якщо подобається, то надсилаєте всі необхідні документи на пошту і чекаєте.

Єдина проблема, яка тут може бути - це те, що оголошення після закриття вже недоступне. І ти банально не можеш подивитись фото квартири, на яку ти подавався. Вам може прийти запрошення з адресою, але ви не знаєте, що це за квартира, і чи варто туди їхати.

Запрошення виглядають якось так:

Не страшно, але інколи можна витратити час на дуже поганий варіант. Проте переглядів і так у вас буде мало, тож це не така вже і проблема. Хе-хе.

І так, інколи перегляди ставлять на 7, 8 ранку. Найчастіше серед робочого дня. Якщо ви пара - то можете комбінувати і ходити по черзі. Фото та відео на перегляді дозволено.

Важливо: Це просто квартира

Одна дуже важлива порада, яка збереже для вас багато нервів і сил. Не привʼязуватесь до потенційної квартири, не мрійте як будете її облаштовувати, не будуйте якісь мрії навколо. Ми таким грішили спочатку. Таке буває після подачі заявки на круту квартиру та особливо після перегляду крутого варіанту. В більшості випадків Вам відмовлять. Після відмови настає відчуття ніби ти щось втратив, але це не так. Це просто оголошення, це не ваш дім!

Важливо х2. Шахрайство

В Німеччині воно також є, і багато. Знімайте вже рожеві окуляри.
Є кілька порад, як оминути це:

• Ніхто не шукає тенанта. Ніколи. Тільки навпаки. Якщо вам пишуть перші - оминайте, якщо ще й англійсько - тікайте.
• Чудес не існує. Після 20-30 заявок ви будете розуміти ціновий ринок. Дуже дешево - це підозріло. Якщо в комбінації з першим пуктом - тікайте.
• Гроші тільки після перегляду, підписання контракту та отримання ключів. Якщо просять раніше - тікайте.

Ще цікавий вид шахрайства, на який я попав нещодавно.
Кілька місяців після оренди мені пришов лист на пошту:“Ми така-то компанія, представляємо Immobilienscout24, ви не заплатили 70 євро за ваш преміум, сплатіть асап”. Скоріше за все, вони публікують фейкове оголошення для преміума, на яке ти подаєшся. Таким чином отримують твою пошту та інфу, що в тебе був преміум. Розумна схема, але також шахраї.

Контракт

Ціна.

Існує дві ціни - кальтмітте (”холодна” ціна), яку зазвичай пишуть в оголошеннях. І варммітте(”тепла” ціна) - фактична ціна, яка дорівнює кальтмітте + опалення. Це не зовсім наша звична ціна + комунальні, бо ще є плата за електроенергію та за утримання ліфтів, лампочок, газончиків. В залежності від контракту, ці витрати можуть включатись, або вам треба буде платити окремо.

Часто вам одразу і не скажуть варммітте, бо будуть жалітись “нічого не ясно поки, інфляція, жах, зараз такі ціни на газ…because of ukraine русня”. Всьо вони знають. На момент підписання контракту ціна буде відома. Варммітте залежить від будинку, а якщо бути точним, то від енерджі класу будинку (так, це така ж наклейка як на холодильнику) - менше для нових будинків, більше для старих і панельок.

Тривалість.

З розповідей людей, що живуть тут довго, раніше було так - якщо альтбау, то контракт безтерміновий (немає закінчення), але може бути мінімальний термін. Нойбау - контракт на 2 роки, а потім як домовитесь. Це було раніше, коли в Німеччині майже не було інфляції. Зараз лендлорди бояться довгих контрактів і у вас буде контракт на 2 роки, незалежно від того чи нойбау, чи альтбау.

Про мінімальний термін.

Він зазвичай є, але тут неясно, бо за законом ти можеш виїхати з попередженням в 3 місяці.
Алгоритм такий: ти надсилаєш лист з попередженням, що ти хочеш зʼїхати з квартири через 3 місяці. Час рахується з першого календарного дня (якщо лист прийшов 3-го числа, то буде місяць - 3 дні + 3 місяці). Я так робив, але не з довгостроковою орендою. Треба добре дивитись і думати перед орендою.

Витрати

Довгострокова оренда це багато грошей. Якщо коротко, то вам треба:

1. Кауціон. Він же депозит. 3 * кальтмітте. На момент написання статті, важко щось знайти пристойне за менше ніж 1200 евриків. Тобто, 3.6к треба віддати - дорого.
   Лайфхак: ти можеш розділити оплату кауціона на 3 місяці. Так буде легше фінансово, принаймні морально так точно. Деякі лендлорди таке пропонують самі. Якщо ні, то можна запитати. Тільки не питайте це до підписання контракту, бо подумають що у вас немає грошей і не здадуть квартиру.
2. Кухня. Я дуже рекомендую орендувати з кухнею (в нас було без), але якщо вже не вийшло, то це буде коштувати близько 2к точно. Також треба буде чекати декілька тижнів, поки вона буде готова. Детальніше про кухню розкажу в іншій статті з лайфхаками, цінами, ниттям і т.д.
3. Меблі. Тут надзвичайно важко порахувати. Все залежить від меблів, що ви хочете, але навіть найпростіша Ікеа буде коштувати приблизно як кухня, може і більше.
   
   

Бонус. Домашні тварини

Великих тварин, таких як собаки, треба реєструвати, тому вам необхідно вказувати це під час подачі анкети і потрібно мати дозвіл від лендлорда.

Малих тварини типу шиншил, морських свинок, хомʼячків не треба реєструвати. Вам не потрібно навіть повідомляти про це лендлорду, не то що боятись за виселення, чекати дозволу або щось таке.

Чи рахуються коти за великих тварин і чи треба їх реєструвати - не знаю

Пишіть в коментарі за котів. Як це тут досі немає немає коментарів, адміни?

Епілог

Бажаю успіху з пошуком. У вас все вийде!
Дякую вам, за те що прочитали це. Дякую моїм близьким і друзям, хто допомагав (а то і робив повністю) з орендою, пошуком і облаштуванням ❤️
Якщо стаття вам сподобалась, була корисною і ви хочете сказати “Дякую!” автору, то можете задонатити декілька евриків на Повернись живим.

Бонус 2. Для айтішників

Крейзі лайфхак, який інколи мені допомогав в ситуації з закритими оголошеннями.

Маємо закрите оголошення



Щоб подивитись фото оголошення треба:

1 - Відкриваєш Inspector в Хромі
2 - Знаходиш в елементах gallery-element



3 - Переходиш за посиланням. Там буде заблюрена картинка



4 - Видаляєш /blur з юрл і voilà!

Це тільки одне зображення, але це працює як посилання на шматочок памʼяті у вас в голові, де лежить спогад про кожне оголошення, яке ви передивились раніше.